Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключении договора аренды следующие:

1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.
2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (см. раздел Договор аренды/Форма договора аренды)
3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК).

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

• Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды
• Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении "Перечень имущества" . Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
• Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему "График арендных платежей" .
• Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается , то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
• Обязательства сторон.
• Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
• Гарантии по договору аренды.
• Ответственность сторон по договору аренды.
• Условия и порядок расторжения договора аренды.

Типовые образцы договоров аренды от профессиональных юристов, учитывающие любые условия аренды на нашем сайте.

В статье пойдет речь о договоре аренды квартиры. Как заключить соглашение, что для этого требуется и какая ответственность возникает после подписания – далее.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сдавая жилье квартиросъемщикам, необходимо заключать с ними договор. Такое действие защитит от неприятностей в дальнейшем.

Важно знать, что делать и как заключать договор аренды квартиры правильно.

Общие аспекты

Чтобы гарантировать законность процесса, владелец квартиры и арендатор заключают соглашение.

Аренда жилой недвижимости – коммерческая сделка, цель которой – передать квартиру в пользование стороннему лицу на конкретный срок.

Необходимо знать следующее:

Досрочно расторгнуть договор владелец может в таких случаях:

• квартира в аварийном состоянии;
• помещение используется не с целью проживания;
• квартирант испортил имущество квартиры;
• невнесение платы за аренду.

Если квартиру снимает физическое лицо, заключается , если юридическое – договор аренды.

После каждого внесения платы за недвижимость необходимо брать с арендодателя .

Ее можно оформить в виде таблицы и фиксировать факт внесения денег. Сделать графы под месяц, сумму и подпись хозяина.

На практике встречается договор аренды с дальнейшим выкупом жилья. После заключения соглашения в него нельзя вносить изменения, это считается нарушением закона.

В документ включить такие пункты:

• полную характеристику квартиры;
• момент передачи недвижимости в собственность – когда оканчивается срок действия договора аренды;
• сумму стоимости жилья – устанавливается специалистом;
• срок действия соглашения – до 5 лет;
• графики платежей;
• полную выкупную стоимость квартиры;
• условия аренды;
• ответственность сторон.

Такой договор может заключаться между физическими и юридическими лицами.

Размер платы за жилье может отличаться в зависимости от – региона, района (его благополучности), этажности, количества комнат в квартире, наличия мебели и прочих факторов.

Как заключать договор аренды правильно

Чтобы подписать договор аренды, необходимо подготовить документы и выполнить другие условия.

Арендодатель обязан привести всех владельцев жилья (если имеются) и иметь необходимые документы. От арендатора требуется лишь паспорт и .

Документы должны быть только в оригинале. Арендовать недвижимость необходимо только у настоящего владельца.

Чтобы не попасть на мошенников, необходимо запомнить следующее:

• требовать у арендодателя документы на квартиру и проверять их;
• обязательно заключать договор;
• сверять паспортные данные собственника с данными в соглашении;
• пригласить эксперта и в его присутствии подписывать договор.

Договор необходимо оформлять правильно. В документе обязательно прописать:

• данные паспорта обеих сторон;
• характеристику квартиры, сделать ссылку на правоустанавливающий документ;
• в каком размере, каким образом и в какие сроки будет вноситься плата за аренду;
• возможен ли досрочный разрыв сделки и при каких условиях;
• ответственность арендодателя и квартиранта;
• кто будет оплачивать ;
• обязательства сторон по проведению ремонта жилья;
• количество проживающих лиц в квартире;
• можно ли держать животных.

Заполняется договор в 2 экземплярах. Важными условиями в соглашении являются:

Сдавать в аренду можно лишь отдельное помещение, имеющее вход. В договоре следует подробно описать это помещение.

Стороны сделки

Сторонами являются арендодатель (собственник квартиры) и арендатор (квартирант), ими могут выступать как физические, так и юридические лица.

Если арендатор – юридическое лицо, то он вправе использовать недвижимость только для проживания в ней физического лица.

Подписи и печати

Договор аренды читается заключенным, если в нем будут стоять подписи обеих сторон. С этого момента он вступает в действие и имеет юридическую силу.

Если сделка заключается с юридическим лицом, то подписи в соглашении ставят уполномоченные сотрудники этой организации, и скрепляется печатью.

Возникающая ответственность сторон

Законодательство предусматривает сторон договора. Владелец жилья отвечает за передачу квартиры в надлежащем для проживания состоянии.

У квартирантов ответственности больше:

• сохранность помещения и имущества в нем;
• использование квартиры по назначению;
• своевременная плата;
• ответственность за лиц, проживающих в квартире, и их действия.

За испорченное имущество придется возмещать ущерб. Если квартиросъемщик не будет платить за жилье (или несвоевременно), то ему будут начисляться проценты.

Аренда различного имущества — весьма распространенная сегодня бизнес-практика. В аренду берутся офисы, магазины, автотранспорт, оборудование и прочее имущество. При этом главбух, как лицо, ответственное за финансы и налоги, зачастую принимает непосредственное участие при составлении соответствующего договора. В настоящей статье мы расскажем о том, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы не переплатить лишнего и получить именно то, на что рассчитывали. В частности, речь пойдет о том, какие могут возникнуть последствия, если не соблюсти требуемую форму договора, или не прописать в нем то или иное условие.

Когда возможна аренда

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. « » и « ».

Форма договора

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания. Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. ГК РФ).

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. ГК РФ).

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. и п. 2 ст. ГК РФ, п. 2 ст. ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор. Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников. Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа ).

Договор аренды недвижимости, наряду с поставкой и оказанием услуг, без сомнения, является наиболее используемым договором в предпринимательской деятельности. Зачастую условия договора аренды офиса или торговых площадей оговариваются еще до государственной регистрации предприятия.

Однако, опыт юристов ООО «Юридический центр Портал» свидетельствует, что стороны, при заключении договора аренды, концентрируют свои усилия на определении размера и порядка уплаты арендной платы, оставляя другие условия договора без внимания. Как результат – споры и разногласия, приводящие к расторжению договора и возникновению серьезных убытков у обеих из сторон. Предотвратить возникновение неблагоприятных последствий, возможно простым способом – своевременное уточнение всех существенных вопросов аренды еще при заключении договора.

В настоящей работе мы ответим на вопрос, какие документы необходимы для заключения договора аренды, какова процедура заключения договора аренда, представим общую, юридически грамотную, схему заключения договора аренды, которая поможет достичь действительного, а не мнимого, согласия сторон.

Заключение договора аренды недвижимого имущества (далее – Объект) можно условно разбить на следующие этапы:

Обмен сторонами правоустанавливающими документами

Этап анализа представленных документов

Согласование условий аренды

Заключение договора аренды

Оформление передачи Объекта

Регистрация прав аренды в ФРС (в случае заключения долгосрочного договора).

Заключение краткосрочного договора аренды недвижимости (до года) не требует регистрации в ФРС.

Обмен сторонами уставными и правоустанавливающими документами

1. От Собственника (арендодателя) необходимо запросить:

Свидетельство о праве собственности на Объект - документы БТИ (экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1А)

Правоустанавливающие документы на Объект (договора купли-продажи и т.д.)

Выписку (на текущую дату) из ЕГРП

В случае наличия каких-либо ограничений и обременений (договора аренды, залога и т.п.) желательно запросить копии документов, на основании которых установлены обременения

2. Арендодатель и Арендатор предоставляют друг другу:

Копии учредительных документов юридического лица (ИНН, ОГРН, Устав, учредительный договор)

Документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды

В случае заключения договора аренды физическими лицами данная стадия ограничивается предоставлением документа, удостоверяющего личность (паспорт).

Анализ представленных документов.

На этом этапе необходимо установить:

Полномочия сторон и их представителей на заключение договора аренды;

Наличие у Арендодателя зарегистрированных, в установленном порядке, прав на сдачу Объекта в аренду;

Соответствие данных, содержащихся в ЕГРП, реальному техническому состоянию Объекта.

Имеются ли незаконные перепланировки и другие изменения Объекта не зафиксированные в документах БТИ;

Существуют ли обременения (залог, арест и.т.д.), установленные на Объект, можно ли их снять до заключения договора аренды;

Получено ли согласие заинтересованных лиц на сдачу Объекта в аренду (например, согласие залогодержателя), соблюдены ли требования ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах»;

Иные обстоятельства имеющие значения по конкретному Объекту

Согласование условий аренды Условия, которые необходимо или целесообразно включать в договор аренды будут предметом отдельной статьи. Остановлюсь лишь на некоторых, отметив, что существенными условиями договора аренды является предмет договора и его цена (арендная плата).

На что следует обратить внимание при согласовании условий договора аренды:

1. Четкое определение Объекта недвижимости.

2. Установление срока аренды. Хотя срок и не является существенным условием договора аренды, достижение согласие по данному вопросу является обязательным. Если стороны заинтересованы в длительной аренде, заключение договора аренды на неопределенный срок является неприемлемым.

3. Определение арендной платы.

Необходимо:

Четко определить размер арендной платы (с выделением НДС), причем целесообразно разделить ее на постоянную и переменную (коммунальные, земельные платежи итд);

Точно установить, что входит в переменную плату (коммунальные платежи, плата за землю, за иные услуги, оказываемые арендодателем и.т.д.);

Установить порядок и периодичность изменения арендной платы;

Определить дату внесения арендных платежей, предоставление актов и счетов-фактур.

4. Обязанности сторон по проведению капитального и текущего ремонта. Важно зафиксировать не только распределение обязанностей, но и сроки проведения работ по содержанию Объекта, предполагаемую смету расходов и т.д.

5. В случае, если Арендатор планирует размещение на Объекте рекламных вывесок и конструкций целесообразно внести в договор согласие Арендодателя на такое размещение, а также обязанность Арендодателя на получение согласия иных лиц (например, сособственников здания, в котором находится Объект).

Как показывает практика, очень важно отразить при заключении договора аренды условие о вывеске наружной рекламы в целях предупреждения возможных разногласий.

6. Необходимо договориться с Арендодателем о претензионном порядке решения споров, т.е. порядок принятия претензий и ответа на них, получения необходимых согласований и т.д.

7. Некоторые согласования могут быть занесены прямо в договор. Например, согласие Арендодателя на сдачу в субаренду части Объекта под банкоматы.

8. Следует четко определить условия досрочного расторжения договора.

Заключение договора аренды.

Нам представляется целесообразной следующая конструкция (конечно, с учетом особенностей каждого Объекта). Заключаются:

А) Предварительный договор. Данный договор необходим в случае, когда у Арендатора есть заинтересованность в объекте, но заключение договора аренды немедленно нецелесообразно (например, когда на Арендодателя надо возложить обязанность по «легализации» перепланировок или в случае, когда время подготовки Объекта к торговой деятельности (ремонт, монтаж торгового оборудования) не входит в срок аренды).

Б) Краткосрочный договор. Договор на 11 мес. необходим, так как регистрация долгосрочного договора может затянуться на определенное время, и отношения сторон будут регулироваться краткосрочным договором. Краткосрочный договор прекращает свое действие в момент регистрации долгосрочного договора.

В) Долгосрочный договор.

Передача Объекта.

Письменное оформление передачи Объекта, т.е. составление двухстороннего Акта приема-передачи, крайне важно для регулирования отношений сторон. Во избежание арендных споров необходимо зафиксировать действительную дату передачи, а также, отразить в Акте передачи действительное техническое состояние Объекта.

Подача документов на регистрацию долгосрочного договора в ФРС.

Техническая операция, значение которой многие недооценивают. Государственная регистрация договора аренды необходима, в первую очередь, для самих сторон, так как дает существенные гарантии стабильности арендных отношений.

Как показывает практика, на любом из перечисленных этапах возможно возникновение индивидуальных, для каждого договора, проблем. Так, например, если собственником (арендодателем) выступает физическое лицо, необходимо помнить, что юридическое лицо Арендатор выступает налоговым агентом. Также возможны сложные ситуации: если один из собственников - физических лиц - является несовершеннолетним; в случае перехода Объекта по наследству или в порядке правопреемства; в иных ситуациях.

Несомненно, что привлечение профессионального юриста еще на самых ранних этапах заключения договора аренды является просто необходимым.

Похожие статьи