Var kan jag hyra en kommersiell lokal? lokaler för icke-bostäder eller lager? Hur man hyr butiksyta för en butik? Hur hyr man ut kommersiella fastigheter på rätt sätt?

Hej till alla som har besökt webbplatsen för den populära onlinetidningen "HeatherBeaver"! Vi har en expert med dig - Denis Kuderin.

Ämnet för dagens samtal är uthyrning av kommersiella fastigheter. Artikeln kommer att vara användbar för affärsmän, ägare av lokaler och alla som är intresserade av aktuella ekonomiska frågor.

I slutet av artikeln hittar du en översikt över de mest pålitliga ryska fastighetsbolagen som tillhandahåller förmedlingstjänster vid uthyrning av kommersiella fastigheter.

Så låt oss börja!

1. Varför hyra kommersiella fastigheter?

Framgångsrik affärsverksamhet beror till stor del på de väl valda förutsättningarna för att göra affärer. Detta gäller särskilt för handeln och tjänstesektorn. En mysig, välutrustad butik i en livlig del av staden lockar kunder i sig.

Detsamma kan sägas om kontor. Varje företag med respekt för sig själv ska ha bra lokaler för arbete och för att ta emot besökare. Även om du säljer varor via en webbutik behöver du en plats för att slutföra och utfärda beställningar, samt lösa tvister med kunder.

Inte alla affärsmän, särskilt en nybörjare, har råd att köpa lokaler som inte är bostäder. I sådana fall kommer uthyrning av kommersiella fastigheter till undsättning.

Vi listar alla fördelar med att hyra:

• relativt låga finansiella kostnader;
• ett enklare dokumentationsförfarande jämfört med inköp;
• förmågan att när som helst byta hyresvärd och flytta till en annan byggnad;
• ett stort urval av fastigheter, speciellt i storstäder.

Den omvända processen - att hyra ut lokaler - har också många fördelar. Först och främst är det en pålitlig källa till passiv inkomst. Att förvärva ägande av kommersiella lokaler (detaljhandel, kontor, industri och annat) är ett bra investeringsalternativ.

Så länge privat verksamhet finns kommer dess företrädare ständigt att behöva lokaler för att bedriva verksamhet, vilket gör att fastighetsägare får en stabil vinst utan mycket arbetskraft.

Att hitta lämpliga lokaler för ett företag är ett besvärligt uppdrag. Det snabbaste och mest pålitliga sättet att hitta ett objekt är att använda tjänsterna från professionella mellanhänder.

Det finns en detaljerad artikel på vår hemsida om hur moderna fungerar.

2. Hur man hyr kommersiella fastigheter - 5 användbara tips

När du hyr kommersiella fastigheter måste du vara så noggrann som möjligt med att välja dem. Lokalernas parametrar och funktionella egenskaper avgör hur snart du kan starta en affärsverksamhet och om objektet helt kommer att uppfylla målen för ditt företag.

Bestäm först hur du ska leta efter lämpliga lokaler – på egen hand eller med hjälp av en byrå. Den första metoden förutsätter närvaron av ett obegränsat utbud av ledig tid och är förknippat med olika risker. Det andra alternativet är säkrare och mer pålitligt.

Du hittar ytterligare information om ämnet att arbeta med mellanhänder i artikeln "".

Expertråd hjälper dig att undvika vanliga hyresgästermisstag.

Tips 1. Studera noggrant huven och ventilationssystemen

Du eller dina anställda kommer att arbeta i rummet, så närvaron av fungerande ventilationssystem är den viktigaste punkten. Bristen på kraftfull och autonom ventilation i en byggnad är ett verkligt hinder för den normala driften av ett kafé, en restaurang eller en livsmedelsbutik.

Livsmedelsprodukter ska förvaras under lämpliga förhållanden, och besökare och säljare ska inte störas av främmande lukt. Dessutom kommer sanitära tjänster helt enkelt inte att tillåta dig att använda anläggningen som en cateringanläggning eller livsmedelsbutik om den bara har allmän ventilation.

Tips 2: Fokusera på lastnings- och lossningsområden

Ett bekvämt område för lastning och lossning av varor är en annan nyckelpunkt för ägare av kaféer, restauranger, matsalar och butiker.

Det är viktigt att området där lastning och lossning kommer att utföras inte har utsikt över innergården till ett bostadshus eller vägbanan. Om du stör boende eller bilister kommer du att plågas av klagomål.

Frågan om tillräcklig strömförsörjning är särskilt relevant för hyresgäster vars verksamhet innebär användning av energikrävande utrustning - kylskåp, elektriska ugnar, verktygsmaskiner etc.

Se till att de elektriska kablarna i rummet är tillräckligt rymliga för att fullt ut tillgodose företagets behov.

Tips 4. Läs villkoren i kontraktet noggrant

Innan du skriver under din underskrift på hyresavtalet, läs noga igenom villkoren under vilka du ingår en affär.

Kontraktet ska innehålla följande punkter:

• hyresvillkor, kostnad och betalningssätt;
• om lokalen hyrs med utrustning, måste en inventering av fastigheten upprättas;
• parternas ansvar för brott mot avtalet;
• villkoren för uppsägning av avtalet.

Kostnader för elräkningar, sophämtning, underhåll av brandskyddsanläggningen och trygghetslarm står vanligtvis hyresgästen för. Hyresvärden betalar dock för större reparationer vid behov, inklusive byte av VVS-kommunikation och elektriska ledningar om de misslyckas.

Diskutera i förväg med hyresvärden frågan om fastighetsförsäkring - om ett sådant avtal kommer att upprättas, och om inte, bestäm vem som ska betala för förluster i händelse av oförutsedda situationer.

Det är absolut nödvändigt att kontrollera ägarens titeldokument - köp- och försäljningsavtalet, ett utdrag från statsregistret om äganderätten.

Se till att lokalen faktiskt tillhör den som hyr ut den till dig. Annars kommer den verkliga ägaren av objektet en dag att dyka upp med lämpliga befogenheter. Det är också viktigt att lokalen inte är belånad, inte har tagits i beslag för skulder eller har andra belastningar.

En person som befinner sig långt ifrån bostadsrättens krångligheter bör ta del av professionell hjälp vid uthyrning eller köp av lokaler. Till exempel kan du själv förtydliga alla otydliga punkter på Pravoveds webbplats, en resurs där specialister från alla områden av rättsvetenskap arbetar.

Du kan ställa din fråga även utan att registrera dig, direkt på huvudsidan. Du får ett juridiskt korrekt och kompetent svar på bara några minuter, och helt kostnadsfritt. Om ditt problem kräver en fördjupad studie måste du betala för tjänster från yrkesverksamma, men du har rätt att själv bestämma storleken på avgiften.

Steg 2. Bestäm hyran

För att ta reda på det optimala hyrespriset, använd ett av två alternativ. Den första är att personligen granska din stads databaser och bestämma den ungefärliga prisklassen för att hyra liknande lokaler. För det andra, delegera denna uppgift till en mäklare.

Förresten, förutom fastighetsmäklare tillhandahåller privata mäklare förmedlingstjänster. De tar vanligtvis 25-50 % mindre för sitt arbete än företag. Det finns dock bara ett fåtal privata specialister som arbetar med lokaler, även i stora städer.

5. Om du hyr ut kommersiella fastigheter - 3 huvudrisker för hyresvärden

Varje hyresvärd är oroad över sin egendoms skick och vill tjäna pengar på hyran, inte förluster.

Vi kommer att lista de största riskerna för kommersiella fastighetsägare och visar hur du undviker dem.

Risk 1. Användning av lokalen för andra ändamål

Varje väl utarbetat hyresavtal anger för vilket ändamål och hur de hyrda lokalerna ska användas. Detta gäller även utrustning som du hyr ut tillsammans med din uthyrning.

Om hyresgästen lovat att använda lokalen som lager, men installerat en butik i den, har du rätt att böta honom eller säga upp avtalet utan att återbetala hyrespriset.

Risk 2. Skada eller förlust av egendom

Du lämnade över anläggningen och utrustningen till vad du trodde var en respektabel medborgare, men han, för att använda ett diplomatiskt språk, levde inte upp till dina förväntningar. Han förde nämligen lokalerna i ruin, slog sönder utrustningen, skruvade loss glödlamporna och betedde sig i allmänhet som en gris.

I sådana fall har ägaren rätt att kräva full ersättning för skada. Dessutom måste inte bara reparationskostnaderna ersättas utan även marknadsvärdet på den skadade utrustningen.

Ansvar lämnas inte om föremålet och egendomen skadats till följd av oförutsedda omständigheter - till exempel brand eller översvämning.

Risk 3. Hyresgästens vägran att betala månadshyra

Slarviga betalare ska straffas med rubel. Detta är dock möjligt, återigen, om hyresavtalet är upprättat enligt alla regler. Det vill säga, dokumentet måste tydligt ange villkoren och beloppet för månatliga betalningar.

6. Om du hyr kommersiella fastigheter - 3 huvudsakliga risker för hyresgästen

Hyresgästen kan också drabbas av olagliga eller obehöriga handlingar från hyresvärden.

Risk 1. Uthyrning av lokaler som ”uthyrningsgivaren” inte har några lagliga rättigheter till

Om lokalen hyrs ut till dig av en person som inte har ägarens lagliga rättigheter till fastigheten kommer avtalet att anses ogiltigt. För att undvika detta, kräv uppvisande av titeldokument.

Du kan självständigt få ett utdrag från Rosreestr genom att kontakta multifunktionscentret. Tjänsten är betald, men du vet säkert "vem som är chef."

Risk 2. Byte av lås i lokalen direkt efter förskottsbetalning

Ja, sådana situationer förekommer fortfarande i naturen. Du skriver på ett avtal, gör en förskottsbetalning, får nycklarna från hand till hand, och när du vill flytta in i lokalen med din fastighet visar det sig att låsen har bytts, och det finns inga spår av ”ägarna ”.

Det finns bara en utväg i en sådan situation - att kontakta polisen och inleda ett brottmål om bedrägeri.

Risk 3. Andrahandsuthyrning

Det bästa sättet att förklara detta är med ett enkelt exempel.

Exempel

Hyresgästen Andrey, en blivande entreprenör, hyrde utrymme för en butik i ett år och betalade sex månader i förväg. Samtidigt kontrollerade affärsmannen inte titeldokumenten och förlitade sig på hyresvärdens ärlighet.

Efter en månad av framgångsrik handel dök den riktiga ägaren upp i butiken med en full uppsättning originaldokument. Han bad artigt hyresgästen att flytta ut från det ockuperade utrymmet. Andrey försökte hitta en andrahandshyresgäst för att åtminstone få tillbaka sina pengar i förskott, men den driftige mellanhanden svarade aldrig på vare sig samtal eller SMS.

Slutsats: Handla direkt med ägaren. Åtminstone bör han vara medveten om alla manipulationer som sker med hans egendom.

7. Professionell hjälp för hyresgäster och hyresvärdar - granskning av TOP-3 fastighetsbyråer

Att hitta en kvalificerad mellanhand är en svår uppgift. För att hjälpa läsarna har vi sammanställt en recension av de mest pålitliga företagen i Ryssland som arbetar med kommersiella fastigheter.

1) Agency.net

Fastighetsförvaltningsbyrå. Kommer att hjälpa hyresvärdar och hyresgäster att hyra och hyra: kontor, butikslokaler, verkstad, lager, herrgård och alla andra kommersiella fastigheter. Företaget sysselsätter endast erfarna och kvalificerade jurister och mäklare.

En betydande fördel med företaget är dess professionella inställning, närvaron av en detaljerad webbplats och utvecklingen av en individuell strategi för varje kund på kontoret. Det finns inga fastighetstjänster som företagets specialister inte kan tillhandahålla användarna.

Kommersiella fastigheter i Moskva och regionen är företagets huvudsakliga specialisering. Respect har funnits på marknaden sedan 2004. Byråns initiala mål var att ge kunderna det bredaste utbudet av tjänster relaterade till uthyrning, köp och försäljning av fastigheter.

Letar du efter information om uthyrningsauktioner? kommunal fastighet i Moskva, för att det är billigt och pålitligt? Det är möjligt att du av en eller annan anledning behöver teckna ett hyresavtal för bostäder eller lokaler som ägs av stadens myndigheter eller till och med staten. I det här fallet är kommunal uthyrning av lokaler i Moskva det som gör att du kan hyra ett lämpligt objekt.

Samtidigt erbjuder GlavUpDK under det ryska utrikesministeriet dig information om auktioner för uthyrning av federal egendom - d.v.s. statligt ägt Hemligheten är att statligt ägda lokaler praktiskt taget inte faller in i fastighetsbyråernas databaser. Av denna anledning vet många helt enkelt inte att möjligheten att hyra ett objekt till ett lägre pris finns. Det är också nödvändigt att skilja mellan uthyrning av federala fastigheter och uthyrning av fastigheter som erhålls under en auktion för uthyrning av kommunala lokaler.

GlavUpDK-företaget under det ryska utrikesministeriet organiserar och genomför fortlöpande auktioner för uthyrning av federala fastigheter som överförts till det för förvaltning under rätten till ekonomisk förvaltning. Om du letar efter kontorslokaler, se till att besöka vår hemsida, där du kan bekanta dig med hyreserbjudandena och bli deltagare i auktionen - fördelarna med att teckna ett hyresavtal är ganska uppenbara, eftersom du kommer att kunna avsluta ett absolut lagligt hyresavtal som ska skydda dina intressen som hyresgäst.

Auktionsregler:

Auktionen hålls i enlighet med gällande lagstiftning, som ålägger federala enhetsföretag att hyra ut alla lokaler som erbjuds på auktion. Om endast en ansökan lämnas in, förklaras auktionen ogiltig, och ett avtal tecknas med den potentiella hyresgästen som lämnat in den enda ansökan till lägsta (start)hyra. Om flera deltagare bjuder på en lokal hålls en auktion, under vilken buden kan öka betydligt under budgivningen.

För att bli deltagare i en fastighetsuthyrningsauktion måste du fylla i en ansökan där dina uppgifter kommer att anges, samt bifoga ingående dokument och ett dokument som bekräftar betalning av depositionen. Innan auktionen startar har kunden rätt att vägra delta och återkalla inlämnad ansökan.

Om du blir vinnare av auktionen måste du ingå ett hyresavtal inom 20 dagar från auktionens datum. I detta fall kommer insättningen att återlämnas till auktionsvinnaren eller accepteras för att fullgöra skyldigheterna enligt detta avtal.

Men om kontraktet av en eller annan anledning inte undertecknas av vinnaren inom den angivna tidsramen, kommer insättningen inte att returneras till honom.

Om du har några frågor om reglerna för auktionen kan du kontakta våra konsulter per telefon eller via e-post som anges på hemsidan.

Att hyra ut fastigheter är en mycket lönsam verksamhet om man behandlar proceduren med maximalt ansvar. Konstant passiv inkomst är alltid trevlig, men tänk om idén uppstod att tillhandahålla kommersiella fastigheter för uthyrning? Detta kommer att kräva ett lite annorlunda tillvägagångssätt, eftersom det är stor skillnad på att hyra en lägenhet och ett stort kontor.

Steg-för-steg-instruktion

Processen att hyra ett objekt är uppdelad i följande steg:

1. Bestämning av hyresvärde.

Det första steget är att granska och utvärdera det största antalet tillgängliga erbjudanden på marknaden. Ju större urvalet är, desto bättre blir resultatet (en mer exakt indikator genomsnittlig kostnad uthyrning för kommersiella lokaler).

Under analysen kan du använda populära sajter som Avito eller CIAN. Information kan också studeras i en mängd olika tryckta publikationer. Om du inte har någon lust att själv studera andra erbjudanden vore det klokt att anlita en mäklare eller mäklare.

Priset för sådana tjänster kan knappast kallas högt, men att spara en anständig andel nervceller och tid är fullt möjligt.

Kostnaden för att hyra kommersiella fastigheter bör inte bara passa ägaren utan även potentiella kunder. Ett medvetet högt bud kommer sannolikt inte att bli framgångsrikt, men följande faktorer kan påverka bildandet av prislappen:

• byggnadens/lokalens läge;
• infrastruktur (närvaro av kaféer, gratis parkering i omedelbar närhet, byggnadssäkerhet);
• byggnadsklass;
• kvalitet och nivå på reparationer;
• layoutfunktionalitet;
• olika kommunikationsfunktioner (oavbruten strömförsörjning, internet, tillgång till badrum, etc.);
• andra bonusar som potentiellt kan förbättra hyresgästernas produktivitet (Wi-Fi-router, kaffemaskin, bekväma möbler).

Efter att ha analyserat priserna på marknaden kan du kontakta andra hyresvärdar och försöka sänka kostnaden. Ofta är priset som anges i erbjudanden vägledande och ungefärligt. Det värde som kan uppnås under förhandlingarna kommer att räcka för att ta reda på den genomsnittliga hyreskostnaden för liknande förslag. 5-10 förfrågningar räcker för att få jämförande data om hyrespriser.

Det viktigaste för en kommersiell fastighetsägare är att hitta rätt kund. Du kan göra detta själv, eller så kan du anlita en mäklare. Båda situationerna har sina för- och nackdelar, så att välja vad man ska göra är en personlig fråga för alla.

När du söker efter en hyresgäst på egen hand är en stor fördel att ha din egen databas. Men dess frånvaro kommer inte att leda till stora problem, men du kommer att behöva spendera mer ansträngning.

På ett bra sätt Att hitta en lämplig kund innebär att skapa en webbplats med ett kommersiellt erbjudande. Det är bättre att marknadsföra en sådan webbplats med hjälp av kontextuell reklam med tonvikt på nyckelmålgrupper. Tack vare sådan reklam kan du enkelt hitta en intresserad publik och undvika höga provisioner till byråer.

Det är mest lämpligt att göra detta när man hyr ut lokaler med en imponerande yta. Sådana erbjudanden eftersöks av kunder som förväntar sig hög avkastning från sina planerade aktiviteter och som litar mest av allt på webbplatser.

Om en person vill köpa en mycket dyr bil, kommer han att leta efter den på tvivelaktiga resurser eller kommer han att föredra den officiella webbplatsen? Hyresgästen av kommersiella fastigheter är av samma uppfattning.

En helt annan sak är små lokaler för uthyrning. Det är ingen idé att skapa en webbplats och gratis anslagstavlor online (även små) är perfekta.

1. Mäklartjänster.

Om du inte själv vill söka efter intresserade finns det möjlighet att anlita en mäklare. Denna person kommer självständigt att hitta rätt hyresgäster, knyta kontakter och till och med självständigt avsluta nödvändig överenskommelse hyra.

Sök å andra sidan rätt personer– saken är känslig och ganska komplex/arbetskrävande. Inte alla fastighetsmäklare kommer att gå med på detta, och mästare på sitt hantverk i seriösa byråer kommer att kräva en summa pengar för sådana tjänster till ett belopp av 50% av hyrespriset i 1 månad. Och ibland till och med mer än så.

Men ändå, med denna metod för att söka efter hyresgäster, kommer ägaren att befria sig från betydande svårigheter. I slutändan återstår bara att upprätta ett kontrakt och förbereda all nödvändig dokumentation.

Betalning för mäklarens tjänster sker först efter att hyresavtalet ingåtts. Om en mäklare eller byrå kräver att du gör en förskottsbetalning eller betalar beloppet tidigare, kan de vara bedragare.

1. Nödvändig dokumentation.

När en hyresgäst har hittats och alla nyckelpunkter är uppfyllda av båda parter kan du börja upprätta ett kontrakt. Ett avtal om uthyrning av kommersiella fastigheter måste nödvändigtvis innehålla följande klausuler:

• fullständig information om var och en av parterna;
• den exakta adressen hyresobjekt;
• belopp och nyttobetalare;
• månatligt hyresbelopp;
• datum då fastigheten kommer att hyras ut;
• nödvändiga åtgärder från varje part i händelse av force majeure-situationer;
• beskrivning av kvaliteten på reparationer och befintliga möbler;
• Viktiga villkor under vilka ett hyresavtal kan sägas upp.

Om du saknar nödvändig kunskap eller erfarenhet är det klokare att involvera en kvalificerad jurist i förfarandet för att ingå ett avtal.

Ett kontrakt är inte det enda du behöver när du hyr ut fastigheter. Du bör också ha med dig:

• pass för en medborgare i Ryska federationen;
• dokument som bekräftar ägande;
• planlösning.

När alla dokument finns i handen och parterna framgångsrikt har slutit kontraktet återstår bara att ta emot intäkterna och övervaka betalningsfrekvensen.

Kommersiella fastigheter omfattar kontorsbyggnader, industrilokaler, idrottsanläggningar, butiker, garage, lager och till och med hotell.

Du kan påskynda uthyrningen av kommersiella fastigheter genom att sänka hyreskostnaden. Med hänsyn till de konstanta kostnaderna för att underhålla lokalerna vore det mer korrekt att hyra ut fastigheter till en genomsnittlig eller till och med låg taxa än att sätta ett högt pris, men för hela året.

Priset på sådana lokaler påverkas också av tillgången på:

• parkering;
• offentliga serveringsställen (i samma byggnad eller i närheten);
• infrastruktur;
• hög längdförmåga m.m.

Under sådana förhållanden kan hyrorna vara betydligt högre än marknadsgenomsnittet. Och självklart kommer det att finnas en kund för det.

Öppenhet för framtida kunders önskemål spelar också en viktig roll vid leverans av kommersiella fastigheter:

1. Hjälp med planering.

En potentiell hyresgäst kan behöva hjälp eller råd med arbetsytans layouter. Det skulle vara klokt att förbereda sig i förväg och erbjuda flera färdiga alternativ direkt, och de viktigaste förändringarna kommer att förbli upp till kunden, som han vill göra.

Det är mycket lättare att förändra något färdigt än att skapa något från grunden. En sådan inställning till hyresgästen kommer utan tvekan att uppskattas.

1. Diskussion om detaljer.

Färgen på väggarna i rummet, antalet maximala anslutningar till telefonnätet eller internet, samt en diskussion om alla andra funktioner kommer att hjälpa till att få hyresgästens gunst och övertala honom att hyra just denna fastighet.

Det här är ett litet psykologiskt knep: ju mer en person går in på detaljer, desto större är chansen att en sådan konversation etsas in i hans minne. Det betyder att han kommer att fokusera på honom först och främst, väga för- och nackdelar osv.

Men om hela uthyrningsprocessen baseras på sådana knep är risken stor att du tappar ditt rykte. Om kvaliteten på hyran bara är betydande i ord, kan detta leda till mycket allvarliga konsekvenser.

1. Högtider.

Om de kommersiella lokalerna som avsatts för uthyrning inte har färdigställande, kan du erbjuda hyresgästen en betalningssemester. Det vill säga, han kommer att utföra reparationer på egen bekostnad, men medan reparationspersonalen gör sitt jobb kommer kunden inte att betala hyra för lokalen.

Detta är ett ganska stort plus för en hyresgäst som tydligt har bestämt sig för att hyra fastigheten:

• om det inte finns extra pengar för att betala hyra och reparationer samtidigt, då denna åtgärd kommer att orsaka extremt positiva känslor och öka hyresvärdens rykte;
• Renoveringssemestrar kommer också att hjälpa en tveksam hyresgäst att köpa just denna fastighet/lokal.

I allmänhet kan du tillfälligt befria en kund från att betala hyra i en mängd olika situationer. Huvudsaken är att det inte blir några allvarliga ekonomiska förluster för båda parter. Dessa är grundläggande funktioner för att göra affärer, och hyresgäster (liksom hyresvärdar) av kommersiella fastigheter förstår detta mycket väl.

Det är därför sådana åtgärder är utbredda, även om deras användning inte är obligatorisk. Särskilt om leverans av kommersiella fastigheter inte är akut.

1. Hyresvärdens tillförlitlighet.

Detta är en mycket viktig punkt, tydligast manifesterad när man förbereder dokumentation från ägaren för hyresgästen. Ju fler garantier kunden får, desto större är chansen att hyra lokalen framgångsrikt.

Ett överflöd av stödjande dokument, inga knep när man skriver avtal och ett gott rykte är nycklarna till framgångsrik uthyrning av kommersiella fastigheter. Anledningen är enkel:

• när man hyr en lägenhet hanteras frågan ofta av vanliga medborgare;
• och om lokalerna är planerade att användas för kommersiella ändamål och för att tjäna seriösa pengar på denna verksamhet, kommer hyresgästen att studera varje dokument så noggrant som möjligt.

Risker och andra svårigheter

Det är inte bara hyresgästen som är utsatt för risker – detsamma gäller hyresvärden. De vanligaste orsakerna till konflikter är:

• otillräcklig definition av parternas rättsliga skyldigheter avseende den hyrda egendomen;
• förseningar i månatliga betalningar och andra betalningar;
• användning av hyrd egendom för andra ändamål;
• skada/förlust av egendom som tillhör uthyraren;
• skattetvister (enligt artikel 146 i Ryska federationens skattelagstiftning tilldelas skyldigheten att betala moms endast till uthyraren med möjlighet att dra av skattebeloppet av hyrestagaren om lämpligt dokument är tillgängligt).

Alla dessa konfliktsituationer är direkt beroende av det ingångna avtalet. Var och en av punkterna bör beskrivas så noggrant som möjligt, eftersom detta minimerar riskerna för båda parter samtidigt. Det är viktigt att ta ett ansvarsfullt förhållningssätt för att ingå ett avtal för att undvika sådana situationer.

Att hyra en kommersiell fastighet är inte mycket annorlunda, men har ett antal nyckelfunktioner. Det viktigaste är ingåendet av kontraktet. I alla situationer kommer parterna endast att förlita sig på det, därför måste de koncentrera sin uppmärksamhet på detta dokument när de slutför en transaktion.

Hur man snabbt säljer eller hyr ut kommersiella fastigheter

Det finns miljontals kvadratmeter kommersiella fastigheter i Ryssland, och deras antal ökar varje år. Shopping- och nöjeskomplex, affärs- och kontorscentra växer som svampar i regnet, men... säljs de lika snabbt som de byggs?

Den miljö där kommersiella fastighetssäljare och hyresvärdar verkar

Internet har blivit en populär och mest effektiv kanal för att marknadsföra fastigheter, vilket erbjuder enorma möjligheter - cirka 200 anslagstavlor och fastighetsportaler, som varje månad lockar över 30 miljoner potentiella köpare och hyresgäster av ryska fastigheter. Det verkar som att med en sådan efterfrågan är att sälja och hyra ut även det mest illikvida lagret en piece of cake.

I praktiken är situationen annorlunda. Säljare och hyresvärdar kan inte nå mer än 5-15% av potentiella köpare. Anledningen till detta är det begränsade antalet resurser som de använder för sin reklam. Fastigheter, Hand to Hand eller andra), som ses av cirka 10-15% av det totala antalet köpare. Ytterligare 85-90 % är utspridda över de återstående resurserna, inklusive regionala resurser.

Denna blygsamma genomsnittliga marknadstäckning beror på de tekniska egenskaperna hos annonsering på internetresurser.

Vid försäljning/uthyrning av en fastighet tvingas ägaren eller förvaltaren gå igenom en lång rutin: välja de optimala anslagstavlorna, registrering, lägga ut en annons (eller flera annonser, om flera lokaler hyrs i samma byggnad), övervaka deras effektivitet. , etc. Processen är rekordtidskrävande, tråkig och ofta ineffektiv.

Fastighetsmäklare som arbetar med ett stort antal kommersiella fastigheter möter en annan typ av problem. Vi talar om den höga kostnaden för att utveckla filer i ett speciellt XML-format där anslagstavlor accepterar stora databaser med objekt. Utvecklingen av en sådan databas kostar 15-20 tusen rubel. och tar 1,5-2 månader. Endast marknadsmonster har råd att täcka minst 20 populära sajter, samtidigt som de fångar uppmärksamheten hos högst 40-50 % av potentiella köpare. Annonsera överhuvudtaget samma objekt Ryska webbplatser inte en enda aktör på den kommersiella fastighetsmarknaden har råd.

Mer exakt kunde jag inte förrän tillkomsten av Assis.ru - en assistent till en fastighetsmäklare och fastighetsägare, som automatiserar alla ovan beskrivna rutinprocesser och avsevärt minskar deras kostnader.

Varför är Assis.ru så attraktiv för säljare och hyresvärdar av kommersiella fastigheter?

En speciell reklamtjänst, och även ett kraftfullt marknadsförings- och analysverktyg, utvecklades på Skolkovo 2012. Idag har antalet användare nått 100 tusen människor, inklusive dussintals fastighetsbyråer, stora utvecklare och privata fastighetsmäklare. Bakom Förra året med dess hjälp har över 10 miljoner kvadratmeter kommersiella fastigheter sålts och uthyrts.

Detta lättanvända och otroligt komplexa interna verktyg spelar rollen som en teknisk översättare mellan säljaren och annonseringsresurserna på Internet. Vid dess bas är 120 reklamplattformar på ryska fastigheter (som en webbplats, Avito, Yandex.Real Estate, DMIR.ru, Cian.ru, mindre populära och regionala resurser). Systemet har en inbyggd databas med KLADR-adresser med alla möjliga alternativ för att skriva adresser; de tekniska kraven på webbplatser för att skapa annonser beaktas och uppdateras regelbundet, vilket garanterar användaren framgångsrik publicering av annonser.

En användare som behöver sälja eller hyra ut fastigheter registrerar sig en gång på Assis.ru och får Personligt område. I den anger han sina annonser eller laddar upp dem med hjälp av API:t (systemet integreras med valfri CRM) eller en XML-fil, som endast utvecklas en gång enligt kraven från Assis.ru, väljer de nödvändiga webbplatserna och aktiverar en av tarifferna . Inom 5 minuter efter godkänd moderering replikeras annonser till alla utvalda resurser och inom 24 timmar blir de synliga för köpare.

Marknadsföring och analysverktyg

Efter publicering visas den första analysen för varje objekt och för varje webbplats på kontot på Assis.ru. Med tiden ser användaren dynamiken i vyerna, effekten av varje webbplats och kan lägga till/inaktivera bräder som är nödvändiga ur hans synvinkel. Och även ändra/ta bort annonser - ändringar reflekteras omedelbart på alla resurser.

För mäklare är Assis.ru ett ovärderligt marknadsföringsverktyg som ger ett brett utbud av analytiska möjligheter. Genom att göra nödvändiga urval i rapporterna ser han vilka regioner som är mer lovande för försäljning av den eller den typen av kommersiella fastigheter, hur folk reagerar på erbjudandet och i vilka regioner det inte alls är värt att annonsera.

Det finns olika taxor med olika möjligheter för ägare och fastighetsmäklare

Tariffen "Regular Accommodation" skapades för ägare. Med dess hjälp kan du skapa en annons och automatiskt replikera den på 55 anslagstavlor. Kostnaden för denna tariff börjar från 300 rubel. per månad och beror på kvantiteten och kvaliteten på de valda resurserna, samt på antalet utannonserade objekt.

Tariff "XML-uppladdning" designad för mäklare och fastighetsbyråer. Detta är ett kompromissalternativ för de som vill arbeta eller redan arbetar med sajter direkt, men planerar att lägga ut hela den tekniska delen. Med detta paket genererar användaren XML för valfri utvalda webbplats (processen tar ungefär en minut), tar emot länkar till färdiga databaser och överför dem till webbplatserna. Sedan servar Assis.ru dessa databaser, gör ändringar etc. Kostnaden för denna tariff börjar från 300 rubel. per månad och beror på antalet sajter och antalet annonser.

Tariff "Paket"även designad för mäklare och låter dig lägga upp nyckelfärdiga annonser på 65 anslagstavlor. En mäklare behöver helt enkelt skapa annonser manuellt på Assis.ru eller gå in i databasen som en XML-fil eller via API i systemet, välja webbplatser och aktivera tariffen. Assis.ru själv kommer att placera dem, betala för tjänsterna på webbplatserna och kommer att underhålla databaserna under hela taxan. Kostnaden för denna tariff är från 900 rubel. per månad

För större effektivitet och tidsbesparingar kombinerar fastighetsmäklare "XML" och "Batch"-tariffer, och uppnår därmed maximal marknadstäckning med minimala utgifter för pengar och tid. Dessutom är denna kombination en viktig faktor för att annonsera mäklaren själv. En säljare vänder sig hellre till en specialist som snabbt kan sälja sin fastighet, snarare än någon som på gammaldags vis jobbar med tre till fem sajter och ett litet antal köpare.

En oföränderlig regel som är gemensam för alla tariffer är att systemet övervakar datumet för publicering av annonser och automatiskt uppdaterar det - erbjudandet förblir alltid "fräscht".

Således har Assis.ru helt flyttat tyngdpunkten i begreppen "konkurrens" och "reklamkostnad" på den kommersiella fastighetsmarknaden. Det jämnade ut chanserna för både stora aktörer och nybörjare och gjorde det möjligt för vem som helst att snabbt hitta en kund till minimal kostnad.

Att hyra ut kommersiella fastigheter och ingå avtal om en sådan transaktion är inte alltför komplicerat. Men jämfört med bostadsuthyrning styrs detta område av fastighetsmarknaden av olika lagar och förordningar. Att hyra kommersiella fastigheter är en lönsam affär, men många ägare av stora kontorsbyggnader och kommersiella fastigheter med liten yta står ofta inför problemet med att hitta goda hyresgäster. Om lösningen på det här problemet är relevant för dig, kommer vår att vara mycket användbar för dig: den kommer att tala om hur man hyr ut lokaler, gör det på kortast möjliga tid och med största nytta.

Laglig grund för uthyrning av kommersiella fastigheter

Innan vi tittar på hur man hyr ut kommersiella fastigheter, låt oss titta på lagstiftningen som reglerar dessa åtgärder. Processen för att överföra kommersiella fastigheter för betald användning regleras av den ryska federationens civillag(v. 34). I enlighet med denna lagstiftningsakt återspeglas de villkor som uppstår under processen att upprätta ett avtal i hyresavtalet - huvuddokumentet som bekräftar avtalet mellan ägaren och hyresgästen.

Uthyrning av kommersiella fastigheter

Huvudansvaret för fastighetsägaren är upprätthålla ordning och skick i de hyrda lokalerna. Så till exempel Art. 616 i civillagen ålägger hyresvärden att självständigt utföra större reparationer inom en viss tidsram. Samma artikel beskriver också det ansvar som tilldelats hyresgästen, inklusive kosmetiska reparationer av lokalerna, snabb betalning av aktuella elräkningar och säkerställande av ordning i lokalerna.

Hyresvärden tilldelas rätt att hyra ut kommersiella fastigheter på andra villkor, vilket ska anges i hyresavtalet. Hyresvärden kan till exempel lägga över ansvaret för att utföra större reparationer på den som använder lokalen på hyresbasis, eller ta på sig ansvaret för hyresgästen.

Stadier av leverans av fastigheter

Med ett kompetent tillvägagångssätt och förståelse för alla krångligheterna med att hyra kommersiella fastigheter, kommer nästan varje hyresvärd att kunna hantera frågan om hur man självständigt hyr ut lokaler för icke-bostäder. Låt oss titta på förfarandet och i detalj beskriva vad som behöver göras för att slutföra den mest lönsamma affären.

När du hyr ut fastigheter är det viktigaste att sätta det optimala priset, hitta en bona fide hyresgäst och kompetent förbereda dokument för överföring av fastigheten för uthyrning!

Fastställande av hyrespris

Detta är det första och extremt viktiga steget. Om uthyraren personligen genomför transaktionen, kommer fastställandet av hyresvärde i regel inte att vara helt objektivt. Eftersom alla hyresvärdar planerar att få maximal nytta. Men ett högt pris skrämmer bort potentiella hyresgäster, medan en underskattad siffra kommer att väcka vissa tvivel. Många ägare av kommersiella fastigheter vänder sig till specialister (fastighetsmäklare/värderingsman) för att få hjälp, även om många idag analyserar liknande erbjudanden som lagts upp på speciella sajter, till exempel Avito, Cyan och andra onlineplattformar. Detta gör att du kan förstå den aktuella marknadssituationen och rättvist utvärdera dina egna lokaler.

Kom ihåg! När en potentiell hyresgäst hyr lokaler för att driva sin egen verksamhet räknar man med att göra vinst på det. Det är därför du, när du utvärderar en lokal, bör ta hänsyn till den beräknade sannolika inkomsten som den kommer att kunna få.

Dessutom, vid bedömning av lokaler för uthyrning, är det lämpligt att ta hänsyn till ett antal viktiga faktorer, bl.a:

• område av lokalen som ska hyras;
• befintlig layout;
• objekttillstånd;
• tillgång till möbler och kommunikation;
• objektets placering;
• tillgång till utrustad parkering;
• transport och annan tillgänglighet för hyresgästens affärspartners och kunder;
• besökstrafik (särskilt för stora shopping-, nöjes- och kontorscentra).

Med hänsyn till ovanstående punkter och analysera liknande alternativ kan du ställa in det optimala, ömsesidigt fördelaktiga priset för lokalerna för uthyrning.

Sök efter en hyresgäst

Att hitta potentiella hyresgäster är ett lika viktigt steg när man hyr ut fastigheter. Det är viktigt att bestämma vem man ska hyra lokalen till, eftersom det ofta kan vara väldigt svårt att hitta en god hyresgäst.

Efter att ha bestämt månadsavgiften måste du förbereda annonstexten.

Vanligtvis indikerar det i detalj huvudparametrarna för objektet - rumsstorlek, golv, geografisk position, infrastrukturutveckling, lokalernas och dess utrustnings skick. Det är tillrådligt att lyfta fram de befintliga fördelarna med lokalerna i texten. Men du ska inte dölja eventuella nackdelar med att fastigheten hyrs ut, så att du under besiktningen inte hamnar i en besvärlig situation och inte skrämmer bort en potentiell hyresgäst.

Du bör berätta mer om alternativen letar efter potentiella hyresgäster.

Sök bland vänner/bekanta anses vara det enklaste sättet att hitta en bona fide hyresgäst. Vanligtvis, om de har omfattande "kopplingar" i näringslivet, kan kommersiella fastighetsägare hyra ut sina lokaler ganska enkelt och snabbt.

Publicering av annonser på särskilda internetportaler, av vilka det finns ett stort antal som arbetar på nätverket. Fördelen med denna metod är att det aktuella hyreserbjudandet ses av en stor publik av användare som är intresserade av att välja det mest lönsamma alternativet. Men för att fånga deras uppmärksamhet är det viktigt att skapa en bra annons med detaljerad beskrivning lokaler, anger i texten de befintliga fördelarna och glöm inte att notera nackdelarna. Sann information om fastigheten hjälper dig att hitta en hyresgäst snabbare.

Bifoga din annons med flera bilder av den föreslagna lokalen. Detta kommer att hjälpa potentiella hyresgäster att snabbt avgöra om de är intresserade av din fastighet.

Skickar ett erbjudande senaste-post. Kaféer och barer, stora och små butiker, skönhetssalonger och andra anläggningar samt organisationer letar ofta efter lokaler för att öppna nya butiker eller flytta till ett mer bekvämt område. Du kan ta reda på e-postadresserna till företagsägare eller chefer som kan vara intresserade av dina lokaler på företagets officiella webbplats.

Funktioner med att hyra stora och små lokaler

Vi kan hjälpa dig att hyra ut lokaler beroende på vilken yta av fastigheten som hyrs ut. rekommendationer från proffs på fastighetsmarknaden.

För uthyrning av ett litet utrymme:

Du kan organisera en sökning efter potentiella hyresgäster personligen eller genom en fastighetsbyrå

1. Med hjälp av proffs måste du underteckna ett avtal för tillhandahållande av tjänster. Efter avslutning hyresavtal, måste du betala för byråns tjänster. Naturligtvis kan du samarbeta utan formaliteter, då måste du skriva ett brev med ett kommersiellt förslag som anger mäklarens ersättning och skicka det till byråer som arbetar med kommersiella fastigheter. Vanligtvis är mäklarens provision halva månadshyran (engångsbetalning).
2. Efter att ha beslutat att söka efter hyresgäster på egen hand, publicera annonser på gratis webbplatser, organisera riktade elektroniska utskick, dessutom kommer det att vara effektivt att placera en banner på fasaden (betald tjänst) i fönstret i de hyrda lokalerna (gratis).

Hyr en stor lokal:

Om du planerar att hyra ut en stor lokal, vilket innebär att den kommer att ha en hög förväntad lönsamhet, så kan du göra en enkel hemsida med ditt eget kommersiella erbjudande. Vanligtvis marknadsförs en webbplats genom kontextuell reklam med nyckelfrågor. Detta gör att du kan nå målgruppen, medan du i det här alternativet kan styra kostnaden för annonsen. I det här alternativet kan du annonsera din fastighet och spara på mäklararvoden.

Undertecknar kontraktet

Kompetent presentation av lokalen för uthyrning– garanti för en framgångsrik transaktion. När du visar fastigheten, försök att ge så mycket information som möjligt och uppmärksamma den potentiella hyresgästen på de fördelar och sannolika vinster som han kommer att kunna få när han hyr denna fastighet.

Undertecknar avtalet– det sista och viktigaste steget i transaktionen. Ett professionellt utarbetat och genomfört hyresavtal skyddar hyresvärden från en oseriös hyresgäst. Hyresavtalet ska innehålla:

• identifieringsuppgifter för ägaren av fastigheten och hyresgästen;
• adress till objektets plats, dess område och nyckelegenskaper;
• Registreringsinformation;
• kontraktstid;
• hyresbeloppet och reglerna för att betala den.

För din information! Lagen förbjuder ägaren av lokalen att höja hyran mer än en gång var 12:e månad. Därför måste dokumentet ange det största beloppet av den sannolika ökningen, med angivande av perioden för obligatorisk underrättelse till hyresgästen.

Handlingen ska innehålla en utförlig beskrivning av avtalsparternas rättigheter/skyldigheter samt parternas ansvar för brott mot avsnitt i handlingen. Det skulle inte skada att inkludera i dokumentet en inventering av fastigheten i lokalerna. Så efter hyrestidens utgång kan ägaren kräva ekonomisk ersättning för skadad egendom.

Hur man snabbt hittar en hyresgäst

Flera Ännu användbara tips hjälper dig att snabbt hyra ut ett kontor eller en fastighet för andra ändamål.

För ägare som inte är redo att personligen söka efter en hyresgäst eller genomföra visningar/förhandlingar är det vettigt att ta hjälp av en professionell mäklare. Han kommer objektivt att utvärdera lokalerna, fastställa dess verkliga värde, ta högkvalitativa bilder, korrekt komponera annonstexten och börja demonstrera din egendom.

dock, det finns några nyanser i samarbete med byrån. De måste förtydligas innan samarbetet inleds.

Om en hyresvärd snabbt vill hitta en hyresgäst för sina lokaler kan han betala förmedlingsavgiften själv (många byråer tar ut hyresgäster för tjänster). Detta alternativ används ofta av ägare av lyxfastigheter eller om de äger många fastigheter. Pengarna som betalas ut till mäklaren kommer bland annat att gå till kostnaderna för att hyra fastigheten. Ett annat snabbt alternativ för att vända en kommersiell fastighet är att sänka hyran. Och det finns inget behov alls att hyra ut lokalerna för "tre rubel"; det räcker för att minska hyreskostnaden med 5-10%. Då ökar lokalernas konkurrenskraft.

Eventuella risker vid uthyrning av lokaler

Alla ägare är oroade över skicket på lokalerna som hyrs ut och vill ha inkomster från transaktionen. Vi kommer att presentera de huvudsakliga riskerna för kommersiella fastighetsägare och berätta hur du skyddar dig från dem.

Olämplig användning av lokaler

Varje korrekt utarbetat hyresavtal anger syftet med dess användning och driftsvillkor. Detta gäller utrustning som hyrs med lokalen.

Låt oss säga att i slutet av transaktionen lovade hyresgästen att använda lokalerna som ett lager, men öppnade en butik i den. Hyresvärden har rätt att kräva hävning av avtalet utan att återbetala betald hyra och förelägga hyresgästen vite.

Skada på egendom

Fastigheten överlämnades till hyresgästen i gott skick, med maskiner och utrustning. Men en dag upptäcks det att lokalen är i ruin, utrustningen är trasig osv. I detta fall kan uthyraren kräva full ersättning för den skada som orsakats. I det här fallet är inte bara kostnaderna för reparationsarbeten utan även (marknads)värdet av den trasiga utrustningen föremål för ersättning.

Ansvar lämnas inte i de fall lokal och egendom skadats på grund av force majeure-förhållanden (brand etc.).

Hyresgästen vägrar betala hyra

Slarviga betalare straffas vanligtvis ekonomiskt. Även om detta bara är genomförbart om hyresavtalet är korrekt utfört - det anger tydligt villkoren, förfarandet och beloppet för månadshyran.

Liknande artiklar